Jak NEkupovat nemovitost

Rozhodli jste se učinit první krok k pořízení vysněné nemovitosti a nevíte, jak postupovat?

Naši klienti se na nás často obracejí s žádostmi o radu, zda je kupní smlouva správně sepsaná, jestli je v pořádku a mohou ji podepsat. Pravdou ovšem je, že celý proces kontroly by měl začít již při výběru nemovitosti a před podpisem rezervační smlouvy. Důkazem toho je jeden z našich posledních případů.

Náš klient si vybral na internetu velmi lákavě vyhlížející inzerát, který sliboval koupi pozemku s rozestavěným domem ve fázi tzv. před dokončením, kdy si měl klient pouze dokončit vnitřní vybavení budovy a nemovitosti na své náklady převést do užívání. Dům byl inzerován jako rozestavěný a takto byla pořízena i fotodokumentace z místa stavby. Klientovi bylo ústně přímo prodávajícím jako stavebníkem přislíbeno, že fáze stavby oproti fotografiím již dávno pokročila a on bude kupovat pozemek s domem těsně před dokončením, ať si s uvedeným nečiní starosti. Komunikace mezi stranami vždy probíhala ústně. Bohužel slibům náš klient uvěřil a uzavřel se zprostředkovatelem a prodávajícím rezervační smlouvu. Rezervační smlouva zahrnovala ne zcela nízkou rezervační zálohou, která v případě neuzavření kupní smlouvy měla být započtena na smluvní pokutu, jinak měla být zálohou na kupní cenu za nemovitosti. Klient měl pochyby již od počátku, ale protože mu bylo vysvětleno, že je o nemovitosti velký zájem, musí rezervační smlouvu uzavřít, v opačném případě dostanou přednost další zájemci. Náš klient podlehl tlaku ze strany zprostředkovatele a rezervační smlouvu uzavřel. Jelikož mu však celá situace nedala spát, předal naší advokátní kanceláři věc k posouzení a následně se nestačil divit.

Z předložené smluvní dokumentace totiž vyplynulo, že předmětem koupě je sice nemovitá věc, ale pouze pozemek, na němž stojí rozestavěná stavba bez bližší specifikace. Fáze ani stav rozestavěnosti či podrobnější popis rozestavěné stavby nebyl nijak určen. Sliby prodávajícího, že celou stavbu dokončí do podoby, kterou inzeroval, zůstaly pouze v ústní podobě. Aby toho ovšem nebylo málo, stavba nemá dokončeno připojení inženýrské sítě ani řádnou přístupovou cestu. Žádný z předložených dokumentů neobsahoval závazek prodávajícího zřídit a řádně vybudovat přístupovou cestu, inženýrské sítě, ani dokončit stavbu domu. Nadto klientovi v návaznosti na zahájené jednání o smluvní úpravě dokončení stavby bylo přislíbeno uzavření smlouvy o dílo. Předmětem smlouvy o dílo byla dostavba a dobudování potřebných inženýrských sítí i stavby domu. Zmínka o tom, že cena díla by měla být již uhrazena nebo mezi kupní cenu a cenu díla rozdělena celková prodávajícím požadovaná částka, ovšem nepadla a jinou úpravu ceny díla smlouva o dílo neobsahovala.

Uzavřít výše popsaný obchod jsme klientovi důrazně nedoporučili, a to z dále uvedených důvodů. Klient by totiž na konci dne zakoupil pouze pozemek s rozestavěnou stavbou bez bližší specifikace za cenu, za niž měl v úmyslu koupit téměř hotový dům, a současně by byl zavázán uhradit obvyklou cenu za dílo sjednané v samostatné smlouvě. Nikde mu nebyla poskytnuta jistota, že jeho dům bude mít přístupovou cestu, kdy v souladu se stávající judikaturou by nenabyl ani práva na zřízení nezbytné cesty.

Vzhledem k tomu, že rezervační smlouva obsahovala obdobně definovaný předmět rezervace jako smlouva kupní, celý obchod nakonec pravděpodobně bude našeho klienta stát smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy. Je to drahé ponaučení, ale bez včasného zásahu mohlo být ještě dražším.

Poučením pro koupi nemovitosti je vždy před uzavřením i rezervační smlouvy řádně kontrolovat, co je jejím předmětem, jaká jsou práva a povinnosti stran a zda vše, na čem jste se dohodli ústně, je obsaženo ve smlouvě v písemné podobě. Nejste-li si jisti, zvažte, zda při obchodu v řádech milionů není na místě investovat finanční prostředky do jistoty, že kupuji a získám to, na čem jsme se s podávajícím dohodli.

Máte dotazy související s nemovitostmi? V advokátní kanceláři Stuchlíková & Partners se touto problematikou dlouhodobě zabýváme. Kontaktujte nás na info@stuchlikova.com a domluvte si úvodní konzultaci.